Инвестиционно-привлекательные районы Бангкока

Общее и география Бангкока

Бангкок – столица Таиланда с фактическим населением порядка 20 млн человек. В рамки мегаполиса «Большой Бангкок» также входят провинции Самут Пракан, Нонтабури и Патум Тани.

Город растянут вдоль реки Чао Прайя с юга на север.

Самая южная часть – это старая индустриальная и портовая зона. Близость к заливу делает эту зону города подтапливаемой. Новые и интересные проекты тут возникают лишь на сухой части юго-востока – район Банг На.

Южный центр тяжести – это старые кварталы, Чайнатаун и современные бизнес-центры Бангкока (CBD), такие как Силом, Асок, Сукхумвит, Рама 9.

Севернее – новые районы вокруг жд вокзала Банг Сы и парка/рынка Чатучак, смешанные с административными и офисными кварталами. Это – довольно перспективная часть города, которая уже находится в высоком ценовом диапазоне.

Ещё выше – смесь коттеджных посёлков с новыми районами типа ЧенгВаттана, переходящая в индустриальные зоны Патум Тани.

Районы

Формальная провинция Бангкок делится на 50 районов и 180 подрайонов. Но фактически для оценки инвестиционной привлекательности это не имеет большого значения, так как от названия района мало что зависит.

Метро

Для Бангкока крайне важно, но не всегда критично – наличие ветвей общественного транспорта BTS и MRT в шаговой доступности (менее 500 м) от объекта недвижимости. Некоторые особо дорогие проекты даже соединяются пешеходными мостами со станциями надземного метро. Но сейчас есть тренды, когда застройщик делает больший фокус на удобства и обустройство собственно микрорайона, чем на его доступность по отношению к веткам метро. Также некоторые новые проекты сопряжены с рекой, а не с метро.

Тем не менее, ветки BTS и MRT всё ещё остаются важным фактором при оценке долгосрочных перспектив объектов недвижимости.

В первую очередь рассматриваются зелёная и салатовая ветки надземного метро «скайтрейн» BTS, проходящие через условно центральную станцию Siam (шопинг-центр), а также синяя ветка подземного метро MRT, с ключевой станцией Asok (бизнес-центр).

Типы недвижимости

Жилая недвижимость в Бангкоке условно делится на 2 класса: квартиры в кондоминиумах и дома (включая таунхаусы). Также для жилья используются верхние этажи коммерческих шоп-хаусов.

Относительно Бангкока дома обычно не рассматриваются как формат для инвестиций, хотя есть некоторые уникальные проекты, где смысл приобретения недвижимости имеется.

Имеется узкий, но трендовый спрос на виллы с собственными бассейнами, которые практически не представлены на рынке коттеджных посёлков. Поэтому некоторые инвесторы выкупают дома под переделку с установкой бассейна.

В общем же речь будет идти в первую очередь о квартирах, которые по умолчанию расположены в кондоминиумах (общее владение), но иногда – это апартаменты под управлением.

Вывод инвестиций будут подразумеваться через перепродажу, а не через аренду. Хотя для случая инвестиционных апартаментов под управлением аренда является удобной формой возврата вложений при возможности перепродажи квартиры в дальнейшем. Но инвестиционные апартаменты – это очень частный случай.

Цены

Речь идёт о ценах на квартиры в кондоминиумах, за м2, в тайских батах.

– 60 тыс и менее – это старая и самая дешёвая недвижимость в Бангкоке;

– 60..90 тыс – дешёвая недвижимость, новые ходовые, периферийные или старые проекты;

– 90..120 тыс – недорогая, хорошая недвижимость в удобных районах;

– 120..210 тыс – средний уровень цен;

– 210..350 тыс – дорогое и эксклюзивное жильё;

– 350..700 тыс – самая дорогая недвижимость при каких-либо особенных параметрах, типа супер-эксклюзивной локации или бренда управляющей компании.

В общем для инвестиций считается наиболее оптимальным уровнем цен – это от 200 до 400 тыс бат за м2.

Курс бата: 36000 бат = 1000 долларов (годовое падение бата = 10%).

Размеры

В нижних ценовых диапазонах самая массовая застройка – это квартира с 1 или 2-мя спальнями на 25..50 м2. Инвестировать в такие проекты можно, если локация сверх популярная, либо уникальная. В общем же случае подобные проекты часто вмещают по 500..1000 квартир и новые здания возникают буквально одно за другим, что автоматически понижает привлекательность более старых проектов.

В среднем и верхних ценовом диапазонах больше представлено квартир на 2-3 спальни метражом от 150 до 250 м2. Такой размер имеет больший интерес в плане инвестиционной привлекательности.

Пентхаусы и квартиры на верхних этажах метражом от 250..300 м2 – это уже единичная редкость.

Целевые районы

Итак, если рассматривать сугубо инвестиционно-привлекательные кондоминиумы для покупки с целью перепродажи, то перечень подходящих районов сократится до центральных, расположенных по зелёной и салатовой ветке BTS:

Чатучак, Пая Тай, Патум Ван, Ратчатеви, Клонг Той, Ваттана, Пра Кханонг, Банг На (юго-восток);

Банг Рак, Саторн, Банг Кхо и Клонг Сан (северо-запад).

А также – это районы Дин Дэнг и Хуай Кванг по синей ветке метро MRT (север).

Чатучак

Считается сугубо тайским районом, что благотворно влияет на стоимость проживания. При этом тут сосредоточились некоторые ключевые объекты городской инфраструктуры и удобств:

Транспортный узел Банг Сы – Чатучак, включающий в себя ветку скоростного поезда к Китай, скайтрейн, метро, пригородные электрички, поезд на север.
Рынок «выходного дня» Чатучак, также и продуктовые рынки, по рейтингам – одни из лучших в мире.
Система парков Чатучак – самый большой парк центральной части города.
Офисные районы SCG, банка SCB, нефтегазовых корпораций.
Шопинг зона Централ ЛадПрао и Юнион Молл.

Район крайне интересен для инвестиций в перспективе, при этом на данный момент малоизвестен для иностранного сегмента потенциальных покупателей, поэтому цены всё ещё адекватны.

EQUINOX PHAHOL-VIBHA

2 спальни, 134 м2, 19 млн бат. (140 тыс бат за м2). Это средний ценовой диапазон при небольшом числе квартир в здании, что может сделать подобную инвестицию потенциально выгодной при увеличении интереса к району.

EQUINOX PHAHOL-VIBHA – condo in Bangkok | Hipflat

The Privacy Jatujak (2021)

2 спальни, 48 м2, 7.3 млн бат. (150 тыс бат за м2). Также средний уровень цен, при том, что здание 2021 года, высотное и со множеством удобств.

The Privacy Jatujak – condo in Bangkok | Hipflat

* ОДНАКО: стоит смотреть не только, что эти примеры проектов расположены в хорошем районе, но и их точное расположение – сколько идти до парка, до метро, до ТЦ, есть ли прямой доступ, не расположено ли здание у шумной трассы и тд. Низкий уровень цен как раз и может указывать на данные подводные камни.

Пая Тай – Ратчатеви

Зона южнее Чатучака на 3 станции метро «скайтрейн». С одной стороны района расположено ключевое кольцо «Памятник победы» с небольшим парком и тайской (недорогой) шопинг-зоной. Другим концом район упирается в фешенебельный шопинг-район Сиам. По центру – узел конечной станции аэроэкспресса и станции Пая Тай, а также поворот на шопинг-район Пратунам. Каких-либо иных плюсов тут немного. Основная дорога часто стоит в пробках. Наличие магазинов с толпами не делает район сильно привлекательнее иных.

Тем не менее в последние годы тут стали активно строиться с десяток проектов кондоминиумов, которые могут иметь инвестиционную привлекательность из-за центрального расположения этого района и сильно ограниченно предложения жилья, особенно высокого класса.

The Line Ratchathewi (2018)

2 спальни, 60 м2, 17 млн бат. (280 тыс бат за м2). Это явно завышенная цена для бренда «The Line» и 2018 года постройки, но отражает спрос на недвижимость в районе Ратчатеви.

The Line Ratchathewi – condo in Bangkok | Hipflat

Pyne by Sansiri (2013)

1 спальня, 46 м2, 12 млн бат. (260 тыс бат за м2). Аналогично – завышенная цена посредственного проекта при том, что зданию почти 10 лет.

Pyne by Sansiri – condo in Bangkok | Hipflat

The Lofts Ratchathewi (2023)

3 спальни, 110 м2, 30 млн бат. (300 тыс бат за м2). Завышенная цена для среднего, но неплохого бренда «The Lofts», здание строится. В этом же проекте есть квартиры и по 200 тыс бат за м2. Некоторого иностранного покупателя сразу же отпугнёт мизерный метраж квартир.

The Lofts Ratchathewi – condo in Bangkok | Hipflat

Патум Ван

Это наиболее центральный район Бангкока, если ориентироваться на станцию BTS Сиам и центральный шопинг квартал. Однако это не даёт особой эксклюзивности и удобств при проживании или инвестициях. Кроме того, и жилых проектов тут немного за исключением улицы Ланг Суан, которая, упираясь в парк Лумпини, заканчивается новым и перспективным проектом Sindhorn Village, состоящим из зданий смешанного назначения, резиденций, отелей и кондоминиумов.

В итоге весь район можно и свести к улице Ланг Саун, которая даёт удобства, выход на шопинг зону на севере, на парк на юге и интерес для инвестиций.

Пара новых и старых проектов также есть на параллельной улице Ратчадамри, но поскольку там часто бывают народные волнения, то эта улица сыскала меньшую популярность.

Ратчадамри

Magnolias Ratchadamri Boulevard (2015)

2 спальни, 90 м2, 24 млн бат. (260 тыс бат за м2). Цена вменяемая при том, что проект брендовый, а локация вполне могла бы казаться топовой. Но это же и показатель, что у покупателей есть сомнения.

Magnolias Ratchadamri Boulevard – condo in Bangkok | Hipflat

Ланг Саун

SCOPE Langsuan (2024)

2 спальни, 162 м2, 88 млн бат. (540 тыс бат за м2). Проект лишь строится, но ценовая планка уже установлена на самые высокие позиции, что говорит об удачной локации в плане эксклюзивности и ограниченного предложения на подобную конфигурацию. При этом проект не представляет из себя что-либо сильно особенное, и многий потенциальный покупатель пройдёт ниже по улице до микрорайона Sindhorn Village.

SCOPE Langsuan – condo in Bangkok | Hipflat

Q Langsuan (2009)

2 спальни, 80 м2, 25 млн бат. (310 тыс бат за м2). Довольно ходовой проект от компании среднего пошиба при цене верхнего уровня. Локация условно неплохая, поэтому за 12 лет здания на рынке стоимость квартир только растёт. При том, что проект не сильно интересен по содержанию, тут хорошо виден тренд района.

Q Langsuan – condo in Bangkok | Hipflat

Микрорайон Sindhorn Village

Тут расположены 9 зданий, 6 из которых находятся в едином кластере, объединённом парком и торгово-питательным центром. Резиденции готовые к покупке представлены в 5-ти зданиях комплекса, три из которых имеют прямой и эксклюзивный вид на парк Лумпини. Всё это подаётся под брендом Кемпински. Покупатели квартир в Резиденциях Кемпински имеют доступ к удобствам отеля. Через пару лет микрорайон планируется дополнить СПА-комплексом.

Sindhorn Tonson (2017)

2 спальни, 106 м2, 21.5 млн бат. (200 тыс бат за м2). Низкая стоимость квартиры может означать заблокированный вид. Цены в этом же здании есть и уровня 350 тыс бат за м2. Здания Тонсон и Лумпини стоят немного в стороне, 8-ми этажны и ограничены удобствами, что снижает их привлекательность на фоне Резиденций Кемпински. Но при этом они же обладают одним из самых эксклюзивных и дорогих видов Бангкока и парка Лумпини. Поэтому в любом случае рекомендованы для инвестиций.

Sindhorn Tonson – condo in Bangkok | Hipflat

Baan Sindhorn (2021)

2 спальни, 126 м2, 25.5 млн бат. (200 тыс бат за м2). Очень похожий проект, но без вида на парк, зато расположен в кластере посёлка Синхорн, что даёт доступ к зоне магазинов, ресторанов и кафе. Чем обусловлены хорошие цены тут не ясно, но ясно, что со временем они будут только расти.

Baan Sindhorn – condo Bangkok | Hipflat

The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok (2021)

2 спальни, 157 м2, 36.7 млн бат. (230 тыс бат за м2). Отличное соотношение между ценой, качеством, расположением, видами и наполнением удобствами. Даже учитывая потенциальную стройку СПА-комплекса под окнами – это безусловно одно из самых выгодных вложений в Бангкоке.

The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok – condo in Bangkok | Hipflat

Микрорайон ONE Bangkok (2023)

Этот строящийся мега-проект находится через парк от улицы Ланг Суан и также относится к району Патум Ван.

«One Bangkok — это новая глобальная достопримечательность — полностью интегрированный район в самом центре города. После завершения он станет синонимом Таиланда и повысит авторитет страны на мировой арене.

Резиденции One Bangkok сочетают в себе выдающуюся привлекательность адреса Wireless Road и удовольствие от жизни в парке.

Ощущение прибытия начинается со специального входа, который ведет к широкому спектру удобств и удобств, а также к выдающимся ландшафтным пространствам. Каждый дом погружен в постоянно меняющийся свет от нескольких экспозиций, обеспечивая захватывающий панорамный вид на парк Люмпини, реку Чао Прайя и город за его пределами.

Расположенный высоко над самым стильным районом города, в нескольких шагах от всех мыслимых удобств и комфорта, One Bangkok устанавливает новые стандарты роскошной жизни с тремя высотными жилыми башнями и разнообразной планировкой, интегрируя технологии умного дома, безопасность и максимальный комфорт. Конфиденциальность.»

https://onebangkok.com

Клонг Той – Ваттана

Самый крупный и насыщенный жильём район вдоль центральной улицы Сукхумвит, идущей на юго-восток. Подрайоны привязаны к станциям надземного метро BTS по «линии Сукхумвит». Покупатели и арендаторы часто ищут жильё исходя именно из той или иной станции, хотя расстояние между станциями порядка 1 км, местами менее, местами более.

Станции Е1 и Е2 относятся ещё к району Патум Вам. Станция Е3 «Нана» – это индусско-арабский район с упором на районы красных фонарей, поэтому к нему интерес у инвесторов минимальный, хотя там же расположен один из самых известных и дорогих госпиталей международного класса БамРунгРад.

Начиная со станции Е4 «Асок» уже идёт полноценная жилая зона, смешанная с офисами, отелями и торговыми центрами.

Особо можно выделить станцию Е5 «Пром Пронг» как сосредоточение шопинг-центров Эмпориум и ЕМ-Квортер. Также тут расположен небольшой парк.

Следующие станции «Тонг Ло» и «Эккамай» также известны инвестиционной привлекательностью и дорогими проектами кондоминиумов. Эти районы считаются особо облюблены японцами, от чего цены в среднем выше.

Наиболее дорогие и интересные проекты расположены ближе к станциям, хотя есть исключения, когда жилые комплексы элитного уровня уходят вглубь боковых улиц, но предлагают услуги шаттл-трансфера. Это касается улиц Сукхумвит 24, Тонг Ло, также T77 Community.

За станцией Эккамай начинаются массовые проекты средней цены и меньшей привлекательности для инвестиций за исключением комплексных проектов:

Вышеупомянутого кластера Т77 Community.
True Digital Park на Phunawitty, кондо бренда
The Forestias Bang Na.

Асок

Это старый и известный бизнес-район с торговым центром Терминал 21, пересечением подземного и надземного метро и также парком Бендакитти.

Из-за вечной суеты и цен на жильё не является самым популярным вариантом для жизни в Бангкоке, но при этом для многих тут жить очень удобно географически, поэтому спрос есть.

Инвестиции в новые проекты иногда остаются под вопросом, потому что вокруг есть множество неплохих, но более старых вариантов жилья, просторнее и за гораздо меньшие суммы.

Celes Asoke (2020)

2 спальни, 70 м2, 19 млн бат. (270 тыс бат за м2).

Celes Asoke – condo in Bangkok | Hipflat

Ashton Asoke (2017)

2 спальни, 45 м2, 16 млн бат. (350 тыс бат за м2).

Ashton Asoke – condo in Bangkok | Hipflat

Grand Park View Asoke (2005)

3 спальни, 100 м2, 12 млн бат. (120 тыс бат за м2).

Grand Park View Asoke – condo in Bangkok | Hipflat

В общем, несмотря на популярность и центральность района, инвестиции тут несколько рискованны. Цены исторически растут, но из-за насыщенности рынка это происходит сильно постепенно.

Пром Понг

За счёт меньшего числа офисов, но большего числа торговых центров и ресторанов, этот район считается более привлекательным для жизни и соответственно инвестиций. Хотя как и на Асоке рынок жилья тут насыщен предложениями как недорогими старыми, так и дорогими новыми.

Vittorio (2017)

2 спальни, 142 м2, 49 млн бат. (345 тыс бат за м2). Стандартный современный однобашенный проект со всеми удобствами. Однако с самого начала продаж цена была установлена достаточно высоко, поэтому пространства для роста и инвестиций тут нет.

Vittorio – condo in Bangkok | Hipflat

Kraam Sukhumvit 26 (2019)

2 спальни, 105 м2, 34 млн бат. (320 тыс бат за м2). Примерно аналогичная ситуация по всем параметрам.

Kraam Sukhumvit 26 – condo in Bangkok | Hipflat

MARQUE Sukhumvit (2016)

2 спальни, 127 м2, 40 млн бат. (315 тыс бат за м2).

MARQUE Sukhumvit – condo in Bangkok | Hipflat

Le Raffine Jambu Dvipa (2009)

2 спальни, 237 м2, 38 млн бат. (160 тыс бат за м2). Условной старый проект, интересный наличием бассейна на балконе, но при этом из-за года постройки и наличия альтернатив его цена с годами лишь падает.

Le Raffine Jambu Dvipa Sukhumvit 39 – condo in Bangkok | Hipflat

Park Origin Phromphong

2 спальни, 89 м2, 24 млн бат. (270 тыс бат за м2). Это один из лучших проектов на районе по многим параметрам: локация, размеры территории, варианты удобств, бассейны, виды. При этом размеры квартир минимальны, но возможны трансформации по запросу. Проект довольно популярен и выгодно отличается с первого же взгляда, так что ему удаётся иметь позитивный тренд стоимости квадратных метров.

Park Origin Phromphong – condo in Bangkok | Hipflat

Итак, район Пром Понг как был интересным для покупателей, так и остаётся, хотя из-за насыщенности предложениями здесь сложно найти однозначно выгодные точки вложения инвестиций в краткосрочной перспективе.

Тонг Ло

Улица считается обиталищем модной тайской тусовки и японских экспатов, поэтому цены тут чаще выше среднего на фоне нескольких минусов: отсутствие полноценных торговых центров в пешей доступности, нет парков, местами далеко от станции метро, мало открытых общественных пространств.

The Bangkok Thonglor (2019)

2 спальни, 82 м2, 27.5 млн бат. (335 тыс бат за м2).

The Bangkok Thonglor – condo in Bangkok | Hipflat

Ivy Thonglor (2010)

2 спальни, 86 м2, 17 млн бат. (200 тыс бат за м2).

Ivy Thonglor – condo in Bangkok | Hipflat

AESTIQ Thonglor (2021?)

2 спальни, 120 м2, 33 млн бат. (275 тыс бат за м2). Стоимость проекта заметно просела, вероятно, стройка оказалась замороженной.

AESTIQ Thonglor – condo in Bangkok | Hipflat

Футуризм и шик в AESTIQUE Thonglor – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Park Origin Thonglor (2021?)

2 спальни, 46 м2, 13.5 млн бат. (293 тыс бат за м2). Стоимость проекта несколько просела, хотя много квартир уже усели продать. Скорее всего спад интереса к району в ковидный период.

Park Origin ThongLor – отличное вложение в модном районе – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Park Origin Thonglor – condo in Bangkok | Hipflat

Пра Кханонг

Начиная со станции Эккамая по линии Сукхумвит уже идут множественные проекты средней и ниже-средней ценовой категории, которые всё-таки имеют позитивный тренд стоимости, но при этом минимум уникальности, поэтому что-либо конкретное тут выделить сложно, за исключением проекта Т77, в котором представлены некоторые особенные форматы квартир.

Микрорайон Т77 Community

Комплекс Т77 – это город в городе с закрытой обустроенной и облагороженной территорией, своим небольшим ТЦ, фермой-парком и кампусом международной школы. Высотные башни кондоминиумов довольны типичны и представляют минимальный интерес, тогда как малоэтажные жилые здания комплекса более уникальны.

Микрорайон T77 от Sansiri – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Getting to Know T77 (t77community.com)

Hasu Haus (2016)

2 спальни, 65 м2, 10 млн бат. (150 тыс бат за м2).

Hasu Haus – condo in Bangkok | Hipflat

Park Court Sukhumvit 77 (2018)

3 спальни, 282 м2, 45.5 млн бат. (160 тыс бат за м2). Этот проект отличается от многих тем, что все квартиры – это просторные апартаменты на 3 спальни под 300м2. Такого формата в тихом зелёном районе у канала в Бангкоке практически больше нет.

Park Court Sukhumvit 77 – condo in Bangkok | Hipflat

Park Court 77 – квартиры 300м2 за 5тыс долларов в месяц – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Банг На

Район Банг На ранее считался полу-индустриальным полу-сельским пригородом, но за счёт обилия недорогой земли тут стали возникать многие проекты: выставочный комплекс БАЙТЕК, офисы крупных корпораций, торговые центры (включая популярную МЕГА и ИКЕЮ), кампусы международных школ, госпиталя, коттеджные посёлки. Одни из самых свежих и самых крупные мега проектов – это торгово-концертный центр Bangkok Mall и смешанный жилой комплекс The Forestias, который и стоит изучить с точки зрения инвестиционной привлекательности.

The Forestias

Огромная закрытая зелёная территория комплекса включает в себя:

– медицинский комплекс

– офисные здания, торговый и семейный центр

– высотные здания кондоминума бренда Whizdom, причём 1 из 3 зданий специально для жильцов с животными

– отель бренда Six Senses

– резиденции для состоятельных пенсионеров, включающие медицинский и СПА центры

– низко-этажные резиденции бренда Six Senses

– обслуживаемые апартаменты

– низко-этажные кондоминиумы

– виллы

– а также общественные здания общего назначения и парк, соединяющий все части комплекса

В общем подобные проекты сразу же относятся к уникальным и заслуживают внимания как потенциальное место приложения инвестиций.

โครงการบ้านและคอนโดระดับเวิลด์คลาส ใกล้สุวรรณภูมิ | The Forestias (mqdc.com)

The Forestias Bang Na – крупнейший мега-проект Бангкока – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Обзор The Forestias в Бангкоке – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

The Aspen Tree (Forestias) – всё для пенсионеров – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Mulberry Groove Villas – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Whizdom The Forestias

3 спальни, 92 м2, 17.6 млн бат. (190 тыс бат за м2). Стоимость подобной квартиры является вполне приемлемой на фоне того, что это и нижняя планка вхождения в зону проекта, чтобы иметь доступ ко всем внутренним удобствам (в первую очередь – это парки, беговые и вело- дорожки).

Whizdom The Forestias – condo Samut Prakan | Hipflat

Кондо Whizdom в Форестиас – доступный путь в лучший проект Бангкока – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Mulberry Grove The Forestias

3 спальни, 151 м2, 38.2 млн бат. (250 тыс бат за м2).

Mulberry Grove The Forestias – condo Samut Prakan | Hipflat

Ультра-лакшери кондо Mulberry Groove в Forestias – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

Проект находится на стадии строительства, но полнофункциональные квартиры шоу-румы и часть комплекса уже доступные для посещения.

Банг Рак – Саторн

Район Банг Рак включает в себя известные бизнес-подрайоны Силом и Саторн-Виттаю. На запад район выходит к реке Чао Прайя, где расположены в основном крупные отели: Шангри-Ла, Мандарин, Шератон. Новых проектов кондоминиумов тут немного из-за дефицита земли. Некоторые можно найти вдоль по улице Рама 4, также на ответвлении Наративас.

Вдоль района проходит ветка надземного метро BTS по станциям Сала Дэнг, Чонг Нонгси, Ст. Луис, Сурасак и Сафан Таксин. Также сюда относятся станции метро MRT Лумпини, Силом и Сам Ян.

В общем район считается неплохим, потому как представляет собой исторические «европейские» и индусские кварталы Бангкока. Но при этом удобств для жизни минимум – парк только в одной части, а полноценных торговых центров просто нет, за исключением нового Икон Сиам через реку. Офисная часть района вечерами пустынна и наводит тоску. Другие зоны обитаемы выходцами из Индии, Пакистана и каких-то африканских стран. Ещё часть района – это ночные развлечения для взрослых и меньшинств.

Тем не мнее для инвестиции точечные и знаковые проекты могут быть выгодны.

Ideo Q Chula – Samyan (2016)

2 спальни, 50 м2, 12.2 млн бат. (240 тыс бат за м2). Считается довольно посредственным брендом, но как видно из-за района и малого числа альтернатив стоит более чем прилично. Рост цены значительный.

Ideo Q Chula – Samyan – condo in Bangkok | Hipflat

M Silom (2013)

2 спальни, 61 м2, 14.8 млн бат (240 тыс бат за м2). Аналогичная конфигурация и аналогичная ситуация по цене, при том, что зданию уже почти 10 лет. Средний рост цены за 10 лет – от 150 до 200+ тыс бат за м2.

M Silom – condo in Bangkok | Hipflat

The Ritz – Carlton Residences at MahaNakhon (2015)

2 спальни, 151 м2, 58.5 млн бат (390 тыс бат за м2). Это самое знаковое здание на районе как и самое высокое в Бангкоке, поэтому и цена соответствующая. Тренд цен сугубо позитивный, хотя уже и слишком дорой, тут инвестиции актуальны были на стадии стройки.

The Ritz – Carlton Residences at MahaNakhon – condo in Bangkok | Hipflat

Tait Sathorn 12

2 спальни, 98.5 м2, 29.6 млн бат (300 тыс бат за м2). Точечная башня, классический для Бангкока проект кондо, но с пентхаусами. Сейчас как раз то самое время, когда имеет смысл инвестировать в подобный проект.

Tait Sathorn 12 – condo in Bangkok | Hipflat

Банг Кхо

В общем эта историческая зона вдоль реки никогда не считалась жилым/спальным районом. Тут практически нет кондоминиумов за исключением Чатриум Риверсайд.

Однако, в последние годы ситуация изменилась, поскольку вдоль реки появилось сразу несколько знаковых и топовых проектов, более чем достойных стать объектами инвестиций.

Проекты в районе Банг Кхо, как и вдоль реки относят к лайф-стайл классу, когда предлагаемые удобства внутри, атмосфера и виды на реку имеют больше значения, чем обстановка снаружи.

Но при этом тут расположены центральная лодочная станция, станция BTS, торгово-развлекательный центр Азиатик, шопинг зона ТЦ Робинзон, также недалеко крупный ТЦ Централ Рама 3. Всё это делает район вполне жизнеспособным.

Menam Residences (2016)

2 спальни, 100 м2, 20 млн бат. (200 тыс бат за м2). В отличие от многих проектов в более звучных и известных районах эта недвижимость показывает устойчивый рост, даже в ковидный период с +13% за последний год.

Menam Residences – condo in Bangkok | Hipflat

Four Seasons Private Residences (2021)

2 спальни, 130 м2, 68 млн бат (520 тыс бат за м2). Это заслуженно один из самых дорогих и самых лучших проектов в Бангкоке. Только за время строительства с 2017 года цена поднялась в 2 раза! Потолок стоимости скорее всего стоит ожидать на уровне 700 тыс бат за м2 в течении пары лет.

Four Seasons Private Residences – condo in Bangkok | Hipflat

Bangkok Private Luxury Residences | Waterfront | Four Seasons

Клонг Сан

Это также исторический район вдоль реки, 10 лет назад практически не застроенный, кроме пары отелей (Хилтон и Пенинсьюла), к которым проще всего попасть было, пересекая реку по воде.

В итоге за последние годы тут произошли радикальные изменения во главе с самым крупным ТЦ Бангкок – Икон Сиам, над которым высятся две башни элитных кондоминиумов Магнолиас и Мандарин.

Сейчас Клонг Сан стал нишевым районом с довольно дорогой недвижимостью и перспективами инвестиций в новые проекты.

Banyan Tree Residences Riverside Bangkok

2 спальни, 156 м2, 62 млн бат (400 тыс бат за м2). Не самый интересный проект района, но всё равно показывает позитивную динамику.

Banyan Tree Residences Riverside Bangkok – condo in Bangkok | Hipflat

Magnolias Waterfront Residences (2017)

2 спальни, 95 м2, 35 млн бат (370 тыс бат за м2). Знаковый и эксклюзивный проект над мега-ТЦ Икон Сиам. Планировка квартир довольно скучная, что может отпугнуть некоторых потенциальных покупателей. Хотя общий тренд цены – это рост.

Magnolias Waterfront Residences – condo in Bangkok | Hipflat

Жить за 3333 доллара в месяц над ТЦ ICON SIAM – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

The River (2010)

2 спальни, 130 м2, 28 млн бат (215 тыс бат за м2). Высотное кондо в стиле бетон-и-стекло позволяет приобрести недвижимость на реке в районе Клонг Сан за вменяемые суммы. Также планировка квартир подразумевает больше открытых пространств и панорамных видов. Под кондо есть небольшой ТЦ. Недалеко станция надземного метро и переправа к центральной лодочной станции. Есть и парк. До ТЦ Икон Сиам 500 метров.

The River – condo in Bangkok | Hipflat

Тонбури

Район идёт по продолжение ветки надземного метро скайтрейн за реку на запад и является спальным аналогом улицы Сукхумвит за станцией Эккамай. То есть тут сосредоточено множество кондоминиумов среднего класса, ещё далее на запад – дешёвого класса. Для инвестиций иностранцами обычно это не рассматривается.

Дин Дэнг и Хуай Кванг

Районы Дин Дэнг и Хуай Кванг начинаются после Асока от транспортного узла Маккасан и разделены проспектом Ратчада, под которым проходит синяя ветка метро.

Эта часть Бангкока насыщена торговыми центрами и офисами, при этом считается тайской зоной, то есть имеет широкую, недорогую инфраструктуру и удобства.

Стоимость кондоминиумов, примыкающих к проспекту Ратчада и улице Рама9-ДинДэнг исторически растёт, но при этом построено и строится очень много новых проектов, то есть конкуренция высока, что цены сглаживает до средне-рыночных.

Эксклюзивные объекты недвижимость представлены минимально и их цены менее подвержены общим трендам при меньшем спросе из-за более высокой стоимости квадратного метра.

One 9 Five Asoke – Rama 9 (2022)

2 спальни, 55 м2, 8.5 млн бат (150 тыс бат за м2). Относительно бюджетный кондо с богатой инфраструктурой. Цена не имеет перспектив сильного роста, может +10%, но это и типичный проект для данного района, который будет всё более и более развиваться.

One 9 Five Asoke – Rama 9 – condo in Bangkok | Hipflat

One 9 Five – бизнес локация и лайфстайл конфигурация – Недвижимость в Бангкоке (bkkppty.com)

ASHTON Asoke – Rama 9 (2021)

2 спальни, 61 м2, 18.8 млн бат (308 тыс бат за м2). Кондоминиумы Эштон относятся к высокой ценовой категории и имеют некоторые перспективы быть выгодным вложением в общем показывая положительную динамику. Но каких-либо железобетонных аргументов в пользу этого или аналогичных проектов нет.

ASHTON Asoke – Rama 9 – condo in Bangkok | Hipflat

The Esse at Singha Complex (2019)

2 спальни, 77 м2, 22 млн бат (285 тыс бат за м2). Проект выглядит современным и выдающимся на своей локации, но при этом даёт лишь узкое окно возможностей для выгодных инвестиций ввиду перенасыщенности района прочими объектами при отсутствии кардинальных, стратегических отличий.

The Esse at Singha Complex – condo in Bangkok | Hipflat

Выводы

Рынок недвижимости в Бангкоке довольно насыщен в диапазоне цен от 60 до 600 тыс бат за м2 при конфигурации квартир от студий (уже чаще 1-спальня) размером 25 м2 до пентхаусов с 5-ть спальнями на 500 м2.

Практические все новые проекты показывают положительную динамику роста даже в ковидный период, хотя по факту продажи сильно просели, так как привычные иностранные покупатели (китайцы, японцы) могут попасть в страну лишь с трудом.

Но тренды роста стоимости могут быть минимальны, если район уже перенасыщен предложениями. Это касается всех ценовых диапазонов. Есть районы, сильно застроенные дешёвым жильём (дальние ветки линий BTS и MRT), так и относительно дорогим (Сукхумвит).

Исключение – это подрайоны в центральных и стратегических кварталах, где высокая стоимость земли. Там даже при большой плотности кондоминиумов цены будут расти. Примеры районов: Пая Тай, Силом и Рама 4.

В общем же беспроигрышными можно считать варианты:

– в дефицитный районах (Пая Тай, Сиам)

– на реке (Икон Сиам, Four Seasons, Banayan)

– в уникальных локациях и проектах (Маханакон, Лумпини, Sindhorn Village, One Bangkok)

– образующие эксклюзивную и полноценную инфраструктуру (The Forestias Bang Na)

Все эти выкладки касаются в первую очередь ценового диапазона 200+ тыс бат и конфигурации квартир в 2-3 спальни, так как подобное сочетание может приносить максимум выхлопа на единицу недвижимости.